Нужно ли Орлу огосударствление сферы ЖКХ?
ЖКХ остаётся одной из самых спорных и проблемных областей экономики. Стоит ли ожидать реформы в данной отрасли? Нужна ли стране реновация? Почему разоряются УК, а Жилищный кодекс не работает? «Орелтаймс» пообщался с экспертом в сфере ЖКХ Борисом Кичкиным и узнал ответы на эти и многие другие волнующие орловцев вопросы.
Что-то не так с жилкодексом…
– По каким принципам работает сегодняшний Жилищный кодекс?
– В СССР Жилкодекс работал как единый механизм. Жилфонд принадлежал государству. За содержание жилья в 1974 году население платило 5% от его себестоимости, остальное компенсировалось из госбюджета. Ответственность за содержание домов лежала на исполнительных органах власти. Кодекс просуществовал до 2007 года. Затем государство стало уходить из домоуправления, и появился Жилищный кодекс РФ. В редакции 2007 года он был небольшим, а сейчас разросся до большого тома. Немало положений в существующем Жилищном кодексе вступает в противоречие с Гражданским кодексом.
Работая в «Первой городской» управляющей компании, начал понимать, что-то в законе не так. Всё сводится к простому выводу: «Нельзя требовать от хозяйки, которой дали 3 рубля, чтобы она накормила на 6 рублей». Это то, что у нас называется «тарифной политикой».
Между УК и собственниками постоянный конфликт. Собственники говорят: «Мы вам много платим, а вы ничего не делаете». УК отвечает: «Сколько вы нам платите, столько мы и делаем». Но общество направляет негатив только на УК.
– Но люди же по закону должны взаимодействовать с УК?
– Есть Союз потребителей и другие организации, которые занимаются просвещением в сфере ЖКХ. Однако многоквартирный дом – сложное инженерное сооружение. Собственники, в большинстве своём, не представляют, как работает энергообеспечение, теплоснабжение, что такое несущие конструкции. Но почему-то Жилищный кодекс именно собственникам отдает право определять, что ремонтировать и сколько платить!
Почему люди, сидящие возле кабинета зубного врача, не врываются в кабинет и не указывают доктору, как сверлить, лечить зуб? Если провести аналогию, получается, что наши собственники, а также так называемые общественники, учат квалифицированную, профессиональную компанию, имеющую лицензию, как ей работать?
Когда мне говорят, что ЖКХ – самая спорная отрасль, которой все вечно недовольны, я задаю вопрос: скажите, что это за странная такая отрасль, в которой собрались исключительно непорядочные, плохие люди? Сейчас начали понимать, что Жилищный кодекс “не ложится” на общество. Свод получился большой, а положительного эффекта не просматривается.
Тётя Маша и УК
– Многие собственники небезосновательно не доверяют УК: немало случаев, когда компания собирала с жильцов деньги, а потом разорилась, а то и вовсе исчезла.
– Сегодня ситуация, когда УК разоряется – не редкость. Компания начинает разбираться с домом, а у него, к примеру, фундамента практически нет, как это встречается в старых малоэтажных домах. Получается, нужны расходы, в пять раз больше заложенных. Средств реально не хватает, а собственники отказывают в необходимости повышения тарифа, не принимая доводов компании.
Вернёмся к источникам доходов УК. За счёт чего она живёт? За счёт платежей собственников. Например, Госжилинспекция может выписать штраф УК за то, что та недоразместила какие-то данные в ГИСе ЖКХ. Из каких денег платят штраф? Из средств от платежей жильцов. Но штрафы не возвращаются на счет дома, а уходят в региональный бюджет. И что остаётся на счете? И что делать «управляшке»?
Кто такие работники жилинспекции? Они – чиновники областной администрации. Кто им диктует правила игры? Естественно, работодатель. В результате мы получили репрессивный орган, которому формально не интересно ни состояние дома, ни финансовые возможности управляющей компании по разрешению проблемы, изложенной в жалобе. Главный их интерес – закрыть жалобу. По регламенту в течение месяца они должны или объяснить гражданину, что он неправ, или с ним согласиться. Согласились – штраф. Облказна радуется, а кошелёк УК пустеет.
Деятельность управляющих компаний госорганы практически постоянно называют бизнесом. Но какой же это бизнес? УК собирается залатать в подвале дыру, кто-то пишет на неё жалобы, что нужно спилить дерево. И УК вновь получает штрафы. И пилит дерево!
– То есть иногда сами граждане мешают работе УК?
– Есть условная тётя Маша, которая не будет довольна тем, что УК не спилили дерево. И будет писать во все инстанции, не только в жилинспецию, но и в Администрацию Президента. Конечно, министерство в Орёл не приедет, но свяжется с губернатором. Соответственно, жалобу надо будет закрыть неукоснительно. А что подвал требует ремонта – это на тот момент никому не важно.
“За дом должно нести ответственность государство”
– Госдума рассматривает законопроект о переводе сферы управления жилым фондом под государственный контроль. Частных УК, возможно, скоро не будет, а произойдёт некое огосударствление данного сектора. Изменит ли это ситуацию?
– Моя позиция такова: все, что связано с общим имуществом многоквартирных домов, должно перейти под ответственность местной администрации муниципалитета. Только тогда возможно привлечение целевых бюджетных средств, только тогда дома возможно привести в так называемое нормативное состояние и поддерживать,согласно стандартам, не увеличивая тарифы для населения. Как это на сегодня заложено в Жилищном Кодексе РФ.
Москва сделала это через реновацию. Два года назад Госдума, посмотрев пример столицы, захотела это узаконить, но объём финансовых средств оказался не по силам.
Идеей, чтобы передать все полномочия собственников государству, я болею давно. Государство раньше несло ответственность за состояние дома, давало бесплатные квартиры. А потом всю тяжесть содержания этих больших «коробок» переложили на людей. Для того, чтобы держать дом в комфорте, нужно затрачивать больше средств на его содержание. Но этих денег нет, дом становится ветхим, затем аварийным. Да, пытаются делать капремонты. Но за счёт кого? За счёт граждан. А какое отношение они имеют к лифту, лестнице или вентиляции? Но государство говорит: вы собственники, вы обязаны. На сегодняшний день повсеместно отсутствуют экономически обоснованные тарифы на содержание дома. Они дефицитны, что для рыночных отношений в ЖКХ – абсурд! А значит, это не бизнес. И надо понимать, что чем старее дом, тем выше должен быть тариф.
– Получается, приватизация 90-ых была неверным шагом?
– Колоссальная ошибка 90-ых – нельзя было давать сразу проводить приватизацию квартир. Государственные дома нужно было привести в нормативное состояние и только после этого только приватизировать. Именно поэтому мы имеем сейчас кучу проблем с жилищно-коммунальным хозяйством.
Какое наследие нам осталось, когда мы ушли из СССР в свободные рыночные отношения? За всё время советской власти никто не соблюдал технических требований по содержанию жилфонда!
Немцы сделали грамотнее
– А если во главе дома поставить продвинутую молодёжь?
– В своё время я был в командировке в Германии, когда к Западной Германии присоединили Восточную. Немцы были в шоке от построенных в Восточной зоне многоэтажек, указали нам на Гарлем Нью-Йорка. Тогда в Германии провели реновацию и расселили многоэтажные дома. К каждому дому поставили хаусмастера – профессионала, имеющего образование инженера-строителя и эксплуатационника. При этом он – ещё и менеджер, разбирающийся в стоимости и цене работ и товаров. Жители дома открывают счёт. Хаусмастер делает обходы, находит проблемы и составляет смету: что он ремонтирует в доме в этом году. Никаких ежемесячных платежей на содержание дома! Хаусмастер нанимает бригаду, прикладывает все отчёты, платите по счёту! Вот он – хороший опыт, которому нужно следовать.
– А почему немцы всё же решили расселить районы?
– В густонаселённых районах чаще встречался вандализм. В многоэтажках люди, как правило, не знают большинства своих соседей. Чуть озлобились – и сразу мстить, делать мелкие пакости соседу-обидчику, но на имуществе дома. Да и у нас в Орле, например, 4 года назад две дамы в микрорайоне, что-то не поделив между собой по управлению домом, сожгли кабину лифта в многоэтажке, наказав остальных соседей. Здесь явные последствия управления толпы.
Нужен ли Орлу новый МКУ, контролирующий УК?
– В администрации Орла собираются создать новое МКУ «Жилищное управление города Орла». Предполагается, что казённое учреждение повысит эффективность распоряжения муниципальным жилищным фондом и поможет органам местного самоуправления исполнять законодательство в области жилищных отношений. Станет лучше?
– У нас уже есть печальный опыт создания по инициативе чиновников разных государственных, муниципальных управляющих компаний, который заканчивался ничем. Про существующий МУП ЖРЭП заказчик – вовсе без комментариев.
Контроль состояния муниципального имущества, в том числе и муниципального жилого фонда, возложен на управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города. Зачем городить новую контору со штатом начальников, заместителей и прочего, обязательного в этом случае, аппарата? Объективно этого не требуется. Может, просто наладить работу управления, повысить ответственность с исполнителей существующего подразделения горадминистрации? Зачем увеличивать расходы бюджета на содержание новой структуры, эффективность работы которой весьма сомнительна?
Можно ли сейчас в разгар коронавируса отменить платежи за капремонт?
– Сейчас, в разгар коронавирусной инфекции, в Московской области отменили платежи за капремонт. Как вы считаете: Орловской области нужна такая же мера? Если отменить платежи на три месяца, понесёт ли сильные убытки Фонд капремонта?
– Прежде чем отвечать на ваш вопрос, я хотел бы задать иной: а эффективна ли работа этого так называемого фонда капитального ремонта?
Да, принят был соответствующий закон, созданы структуры, наладили сбор целевых средств с населения. А теперь спросим не предвзято – получилось или не очень? Я отвечаю – не только не очень, а просто безобразно! В законе о капремонте заложены все те же принципы, что и в организации управления домами, но в ещё более ярковыраженной форме. Работы по капремонту выполняют разного рода пришлые организации, порой просто однодневки, которым дальнейшее состояние отремонтированного дома фиолетово. Главное – объект сдать, но кому? Принимают работы чиновники и представители собственников. Управляющие компании, которые обслуживают дом, в приёмке работ отодвинуты на задворки. Результат: документации о проведённых работах практически нет, ремонтные компании или просто исчезли, или банкроты. И как содержать дом после такого капремонта? И деньги также испарились. Пример – дома по улице Ленина, Гостиной и т.д. На что они похожи?!
Моя позиция однозначна. Жилищный кодекс требует нового переосмысления, так как нынешний, кроме проблем, ничего не принёс, как бы его не дорабатывали. Считаю основополагающим: выкинуть из новой редакции Кодекса так называемые рыночные отношения по управлению многоквартирными домами. Общее имущество должно быть в оперативном управлении юридического лица, учреждённом местным органом власти. Дом как имущественный комплекс должен находиться на его балансе, и за его нормативное состояние должна нести ответственность именно эта организация.
Пять слагаемых жилищной революции
Что это даст? Первое. Появится возможность привлечения государственных средств на приведение общего имущества советских многоэтажек к нормативному состоянию в рамках нацпроектов, то есть прекращения ускоренного старения жилого фонда.
Второе. Организация – балансодержатель через подрядные организации будет не только осуществлять работы на общем имуществе многоквартирных домов, но и нести персональную ответственность за качество работ и, главное, – целевое использование бюджетных средств.
Третье. Прекратится рост тарифов для населения за жилищные услуги. Они должны составлять не более определённого процента (5-8%) от стоимости работ и корректироваться только на рост инфляции. Остальное должно обеспечиваться государственными средствами.
Четвёртое. Снимается тема капитального ремонта и обветшания домов.
Пятое. Исчезает странная организационно-правовая форма – управляющая компания. В Гражданском кодексе её нет, а в Жилищном – пожалуйста. Поэтому – только подрядные организации! Раньше они назывались Жилищно-эксплуатационные конторы – ЖЭК. Как будут называться новые – время покажет.
Справочная статистика:
В 2019 году жилфонд страны – 3817.9 млн. кв. м. Когда как в 1992 жилфонд РФ был 2492 млн.кв. м., то есть фонд периода СССР это 70% нынешних домов, эксплуатируется свыше 20 лет. На сегодняшний день в России – около 602 тыс. домов закреплены за Управляющими организациями, почти 50 тыс. домов – за ТСЖ, ЖСК, ЖК, иными кооперативами. По данным ГИС ЖКХ, в стране всего 1365 тыс. многоквартирных домов.
Подписывайтесь на ОрелТаймс в Google News, Яндекс.Новости и на наш канал в Дзен, следите за главными новостями Орла и Орловской области в telegram-канале Орёлтаймс. Больше интересного контента в Одноклассниках и ВКонтакте.
