Реквием по комплексному развитию Орла
Осада
Последние полгода дом №7 на улице Грановского «осаждён». Всё разрыто, прямо в нескольких метрах от окон жителей кипит стройка. Кроме логичных неудобств, такое соседство стало причиной появления трещин на стенах нерасселённого дома – говорят жители. При этом само строительство здесь незаконно: разрешительных документов у СМУ №2 нет. Казалось бы, в чём сложность-то? А дело в том, что пока застройщик не расселит жителей, ему никто такое разрешение не даст. Даже при хорошем отношении власти.
Законных вариантов для решения проблемы тут два: либо предоставить людям новое жильё, либо выкупить у них имеющиеся квартиры. Собственно, так и положено по договору о КРТ, подписанному 19 сентября 2022 года между застройщиком, мэром Орла и руководителем Управления градостроительства Орловской области Мироновым. Простая процедура – и земля твоя, реализуй на ней свои мечты. Однако ни того, ни другого не происходит. У СМУ №2 нет денег. И оно решило сделать проще – начать строительство без разрешений. К слову, так было и с первым его домом в рамках КРТ, за что застройщика оштрафовали. И хотя сумма была значительной – четверть миллиона рублей, урок не пошёл впрок. Потому как эти деньги – копейки, по сравнению с тратами на переселение, да и получение разрешительных документов – это время. А как говорил Остап Бендер, время, которое у нас есть, — это деньги, которых у нас нет.
Так или иначе, на самострое уже появился фундамент. При попустительстве мэрии Орла, которая знает о ситуации, и молчании надзорных строительных органов, которые тоже в курсе происходящего.
Строительство всего в 4-х метрах от аварийного многоквартирного дома не придала ему прочности: в самом доме и на газовых печах в квартирах жильцов появились трещины. Эксплуатировать печи по технике безопасности теперь нельзя, равно как и локально отремонтировать. В результате снег лежит и за окном, и на подоконниках в квартирах. Впрочем, кого и когда в Орле волновал вчерашний снег и холод в квартирах? Но вот незаконное строительство да на чужой земле – это серьёзно. К тому же ещё неизвестно, насколько качественно построен тот фундамент – госстройнадзор, насколько мне известно, никаких замеров не делал и заключений на сей счёт не давал.
На грани фола
Если говорить о людях, то, на первый взгляд, при всех этих, очень мягко говоря, «неудобствах», кажется, что потерпеть осталось недолго: вот-вот СМУ №2 расселит собственников аварийного дома №7, и мысли людей будут уже не о выживании, а о выборе цвета новых обоев. Но как бы не так!
Само по себе расселение людей застройщиками в Орле – механизм не новый. Не раз и не два местные застройщики, нуждаясь в земле, заходили на участки, где стояли многоквартирные дома барачного типа. Предварительно расселяя людей в новые квартиры, они не отметились ни одним скандалом с предоставлением жилья. Более того, прослеживался социально направленный подход уже немолодых участников строительного рынка в Орле, которые обеспечивали жителям бараков значительное улучшение условий: люди получали не просто новое комфортное жильё, но квартиры, бОльшие по площади чуть ли не на четверть, а то и на треть. При этом всё было абсолютно прозрачно: застройщики передавали квартиры администрации, мэрия, в свою очередь, отдавала их людям. Для всех участников процесса были гарантии.
Однако сегодня социальная ответственность не в почёте. И СМУ №2 перешёл просто к экономически ему выгодным вариантам. Мало того, что он строит малометражные квартиры, которые практически сопоставимы со старым жильём переселенцев, но ещё и предлагает жильцам аварийного дома заключить договоры долевого участия (ДДУ)! Обещая учесть те суммы, в которые он оценит аварийное жильё. Ну а если этого не хватит, то расселяемые должны будут доплатить застройщику за новые квартиры из своего кармана.
Такое вот ноу-хау в орловском переселении людей из ветхого и аварийного жилья, которое, скорее, напоминает один из четырёхсот сравнительно честных способов отъёма (увода) денег (имущества).
К слову, договор о КРТ предусматривает, что по дому №7 на Грановского можно не только предоставить квартиру, но и предложить деньги – выкупить у людей жильё, а там – как хотят: могут приобрести новое у этого застройщика, а могут у любого другого. Но у СМУ №2 нет не только готового жилого фонда для расселения, но и денег, чтобы их дать расселяемым – о чём, собственно, с самого начала предупреждали власть маститые орловские застройщики.
– Нас стали приглашать в вагончик (такой у СМУ №2 офис продаж– ред.), стали расспрашивать, а готовы ли мы доплатить за дополнительные квадраты? – рассказывает жительница Грановского, 7 Ольга Володько. – Я говорю: «Откуда у нас деньги?» А Чапкин (директор СМУ №2 на тот момент – ред.) советовал – возьмите ипотеку!
– Я студентка 4 курса Железнодорожного техникума. Какая ипотека?! – удивляется соседка Володько – Валерия Садулаева. – Когда меня пригласили в вагончик, я возмутилась, что мне предлагают не квартиру, а фактически – студию. А мне говорят: «Ну что ты, ты же молодая. Утеплишь балкон и будете тусить там!» Но я хочу нормальную квартиру!
– СМУ №2 сначала вообще не разрешали приходить с кем-либо, только собственникам давали документы для ознакомления и не разрешали выносить их из вагончика. Договоры до сих пор имеют гриф «секретно», – говорит одна из жительниц дома №7 по ул. Грановского.
– Я так понимаю, нас будут ломать, чтобы мы подписали эти сомнительные договора. Люди боятся остаться вообще без всего и подпишут что угодно, не каждый сможет ходить в суды, – объясняет Володько.
Ситуацию усугубляет и, мягко говоря, небрежность в работе СМУ №2. Например, застройщик умудрился предложить одну и ту же квартиру в строящемся доме для импровизированного обмена сразу нескольким жителям – об этом говорят предложенные для подписи жителям договоры.
– Мне представитель СМУ №2 по фамилии Ланская предложила 95-ю квартиру. Пообещала даже, что помогут с переездом. Я обрадовалась, думаю: вот это да! И каково же было моё удивление, когда ту же квартиру предложили моей соседке! – разводит руками Володько.
– Да, мне тоже предложили 95-ю, – улыбается другая жительница дома – Марина Половинко.
– А теперь нам говорят: всё уже, продали мы вашу 95-ю! – удивляется Володько.
К слову, в случае, если бы застройщик подписал со своей стороны договор, предметом которого является квартира №95 со всеми соседями, это было бы мошенничество. И что хотел добиться своими странными предложениями застройщик?
На сегодняшний день четверо из 14 собственников на Грановского, 7, подписали предлагаемые им договоры. А несогласные заявляют о различных угрозах – и переселением в маневренный фонд, и в неблагоприятные районы. Вот это механизм КРТ по-орловски!
Плата за беспомощность власти
Напомним, что КРТ на Наугорке – это пилотный, первый проект мэрии Орла. Большим куском земли в центре Орла интересовались буквально все застройщики региона. Однако, углубившись в проблемы участка, абсолютно все отпрыгнули. Трижды на конкурс попросту никто не заявлялся. Причём, судя по тому, что сегодня те же застройщики стали участниками КРТ на других участках, пугала их вовсе не новизна механизма, а его условия, которые они посчитали неприемлемыми. В итоге и появился СМУ №2, первый руководитель которого – давний знакомец мэра Юрия Парахина. И мы имеем, что имеем: конфликты, просчёты, нарушения закона.
Нелишне подчеркнуть: ответственность за выбор подрядчика всецело лежит именно на мэрии Орла в лице подписанта договора – Юрия Парахина. Ну а потерпевшие, уже по канону, – жители Орла, а конкретно собственники квартир на Грановского, 7, которые на сегодняшний день оказались в плену подозрительных схем застройщика.
Удавка всё крепче, а сроки короче
На сегодняшний день правила игры в строительном бизнесе стремительно меняются.
Так, на прошедшем в середине января расширенном заседании комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей по жилищной политике, застройщики, Минфин, Банк России и крупнейшие банки страны обсудили предполагаемое снижение темпа ввода жилья и, соответственно, его продаж в 2024 году по всей стране. Главная причина – во введении банками дополнительной комиссии (около 7-8% – ред.), которую должны платить застройщики по ипотечным программам, что в итоге повысит стоимость жилья и ляжет на плечи его покупателей.
А расти ценам, кажется, уже некуда. Особенно в таких бедных регионах, как Орловщина. На заседании застройщики из схожих депрессивных регионов бьют в набат: «Если мы поднимем цены на жильё, люди просто не смогут покупать его, а значит, у нас снизятся продажи и, соответственно, сократится строительство. В любом случае по регионам 100% будет снижение строительства».
– Ситуация патовая. По нашей оценке, с 2018-2023 цены на жильё относительно доходов в 15 крупнейших агломерациях России выросли на 67%. То есть фундаментальная доступность жилья радикально сократилась. Всё это происходило на фоне стабильных объёмов жилищного строительства. Равновесие переместилось: объёмы не падали, а цены росли, – заявила вице-президент Фонда «Институт экономики города», директор направления Рынки недвижимости Татьяна Полиди.
Почему столичные разборки за то, кто заплатит за возможность строить дальше, так важны для микропредприятия СМУ №2 и ждущих переселения тамошних жильцов ветхого и аварийного жилья? Потому что стройка на Наугорке происходит за счёт банковского кредита, что всецело зависит от баланса продаж, который сегодня может оказаться под вопросом. От него будет зависеть будущее КРТ на Наугорке.
– Сегодня деньги стоят дорого. Банки следят за простым балансом – они требуют, чтобы объём продаж был в балансе (с затратами на стройку – ред). Мы должны продавать не меньше, чем мы тратим на саму стройку. Это значит, что продажи привязаны ко времени очень чётко, и если мы не выполняем продажи, банки нам приостанавливают выдачу (денежных средств – ред.). А дальше – долгострой, – заявил на заседании президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец.
В таких условиях и без того проблемное СМУ №2 и его ралли на грани фола, похоже, становятся гонкой и на опережение, и на выживание. Если, конечно, лихача не остановят правоохранительные органы.
Оклик прокуратуры
В ходе подготовки этого материала прокуратура Советского района города Орла подвела промежуточный итог проверки в отношении СМУ №2 и ситуации с КРТ на Наугорке в целом. Нарушения закона подтвердились. «В ходе настоящей проверки вновь установлено, что ООО СЗ «СМУ №2» осуществляет строительство многоквартирного дома (позиция№2) в отсутствие разрешительной документации, в связи с чем прокуратурой Советского района г. Орла от 12.12.2023 года в отношении ООО СЗ «СМУ №2» возбуждено дело об административном правонарушении…, которое находится на рассмотрении в Департаменте надзорной и контрольной деятельности Орловской области. …В целях недопущения незаконного строительства в отсутствие разрешительной документации прокуратурой Советского района г. Орла 24 января 2024 года директору ООО СЗ «СМУ №2» объявлено предостережение. Кроме того, …вынесено постановление о направлении материалов проверки в орган предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании должностных лиц администрации Орла по ч.1 ст. 286 УК РФ (по факту превышения должностных полномочий) и в отношении должностных лиц ООО СЗ «СМУ №2» по ч. 1 ст. 238 УК РФ (по факту выполнения работ, не отвечающих требованиям безопасности» – заявил надзорный орган.
Более того, необходимые материалы отправлены в региональный СУ СК.
Также прокуратура оказала правовую помощь жителям МКД, в рамках которой собственникам квартир подготовлены проекты исковых заявлений о взыскании выкупной стоимости изымаемых жилых помещений, а нанимателям – о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и разъяснили порядок обращения в суд. А суд, замечу, это остановка работ и на полгода, и на год.
Ох, опорочили хорошую идею о КРТ Зампреда Правительства РФ Марата Хуснуллина в этом странном городе, который ещё Лесков называл вотчиной матушки чёрта…
Такая вот песня о пилотном КРТ в Орле. Или реквием?
Подписывайтесь на ОрелТаймс в Google News, Яндекс.Новости и на наш канал в Дзен, следите за главными новостями Орла и Орловской области в telegram-канале Орёлтаймс. Больше интересного контента в Одноклассниках и ВКонтакте.
