В Орле застройщик по КРТ Наугорского шоссе может получить шах и мат от федералов

Вот же какие удивительные вещи происходят с КРТ Наугорского шоссе! То, что ранее аккуратно прогнозировалось экспертами, начинает сбываться прямо на наших глазах. Пилотный для региона проект с федеральным финансированием стоит под угрозой срыва.

Небольшое шахматное предисловие

Гений Роберт Джеймс Фишер однажды изобрёл одноимённые шахматы. Их смысл прост: фигуры расставляются рандомно, а значит каждый шаг соперника практически невозможно предсказать. В век высоких технологий учёные провели весьма любопытный эксперимент: за шахматную доску они усадили две машины с искусственным интеллектом, аналитические мощности одной изначально превосходили параметры другой. Им было предложено сыграть в фишеровские шахматы. И вот когда более мощный ИИ начал выигрывать, более слабому ничего не оставалось, как начать мухлевать.

Столь расплывчатая аналогия прекрасно описывает ситуацию с КРТ Наугорского шоссе: ведь, когда ты не гений, единственный выход из ситуации — начать путать оппонента.

Чапкин презентует проект. Фото: ОрелГрад

Ход конём

Договор на комплексную застройку Наугорки региональная власть подписала с микропредприятием Виталия Чапкина ООО «СМУ №2» в сентябре 2022 года. Федералы выделили под развитие инфраструктуры свыше 180 млн рублей.

И сразу ход конём: Чапкин пообещал расселить аварийные двухэтажки, построить четыре новых 10-этажных дома, добавить к этому несколько многоуровневых парковок. Детский сад, парк, рестораны — в общем, вся красота будущего процветающего микрорайона Орла была презентована на градостроительном комитете.

Совершенно незаметно с того момента уже прошло 7 месяцев. Никаких видимых подвижек в КРТ Наугорского шоссе не произошло. Да и произойдут ли?

Проигрышная многоходовка, или Атака ферзём

Условно территорию застройки Наугорки можно разделить на 4 квадрата. Три из них, как мягко сказали бы серьёзные застройщики, «не беспроблемные»: именно здесь находятся аварийные двухэтажки, магазины, гаражи и иная собственность, которую нужно за собственные средства выкупить, снести, расселить, объединить земли, размежевать, составить градостроительный план, разработать ПСД, пройти экспертизу и лишь потом начать строить. Серьёзный застройщик поступил бы именно в такой очередности. Но это были был классические шахматы. А СМУ №2 выбирает ход ферзём с надеждой на мат.

Чапкин взялся за голый участок земли. По договору он обязан переселить в новые дома людей из 61-й квартиры семи домов на Наугорке. Но вот беда: построенного жилья у микропредприятия нет, покупать — дорого. Выход, конечно, был найден: Чапкин пообещал на пустом участке стремительно возвести первый 10-этажный дом и расселить в него бОльшую часть людей из аварийного фонда по ул. Плещеевской и Грановского. Ну а чтобы вообще не возникало никаких вопросов с благоустройством и комфортом, СМУ №2 запланировало возведение первой многоуровневой наземной открытой парковки на 63 машиноместа – поскольку площадь земельного участка не позволяет разместить необходимое по закону количество машино-мест для заявленного числа квартир.

На что в этот момент рассчитывал гендиректор СМУ №2, сказать сложно. На помощь курского учредителя? На неожиданный размен фигур на шахматной доске? Вероятно, в этой рандомной партии мысленно он уже был в королях и виртуально подсчитывал прибыль от столь, как ему тогда казалось, выигрышной комбинации. Но по факту всё оказалось значительно сложнее. Это ж фишеровские шахматы!

Неприятная вилка

У Чапкина, как принято говорить в шахматах, возникла очень неприятная вилка. С одной стороны, СМУ №2 никак не может снести два маленьких гаража и уже расселённый дом, поскольку по гаражам — иски в суде, по дому — не могут найти одного собственника. К тому же земля не объединена, межевания — нет, градостроительного плана — нет, институт не может перейти к проектированию.

Но главное: под королевский мат при таком положении фигур попадает не только Чапкин, но и региональная власть. Ведь чиновникам до конца 2023 года кровь из носу нужно отчитаться об освоении федеральных миллионов, выделенных на развитие инфраструктуры ещё два года назад (строительство сетей электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, ремонт дороги в межквартальных проездах и т.д.). Де-факто заниматься непосредственным освоением инфраструктурных федеральных денег должны орловские муниципальные предприятия, например, «Водоканал». Но для начала работ он должен получить от застройщика параметры проекта.

Объясняем на пальцах: например, чтобы осуществить работы по водоотведению, «Водоканал» должен понимать, прозаично, ширину трубы под количество потреблямой домами, квартирами, садами, ресторанами и т.д. воды. А для этого Чапкин должен предоставить параметры проекта, рассчитанные и утверждённые проектным институтом. Но их у СМУ №2 нет, поскольку спустя 7 месяцев после заключения договора по КРТ Наугорского шоссе у микропредприятия [читаем выше] отсутствует градостроительный план не то что по комплексу земель, а даже по выбранному под первоочередную застройку пустому и такому лакомому участку!

Пешка рвётся в короли

И это только одна сторона вилки, для следующего хода Чапкину нужны деньги. Даже в условиях, когда всю инфраструктуру за него будет [если вообще будет] возводить муниципалитет на федеральные деньги, построить обещанные дом и парковку бесплатно невозможно. Для этого существует вполне законный и эффективный механизм ЭСКРОУ-счетов: застройщик обращается в банк, вносит примерно 150 млн рублей собственных денег, получает средства (в нашем случае – порядка 500 млн рублей) на строительство под низкий, по сравнению с коммерческими кредитами, процент. При этом поступающие финансы дольщиков хранятся на специальном счёте, к которому у застройщика нет доступа до того момента, пока он не отдаст квартиру покупателю.

Но, увы. В этой простой, на первый взгляд, схеме свою неприятную для СМУ №2 роль сыграла маленькая пешка, которая вполне может прорваться в короли. И это – парковка. Потому как банк может выдать деньги лишь под жилую застройку, а парковка в данную категорию ну никак не попадает. Это, по сути, коммерческая собственность.

А далее уже шахматная задачка для Чапкина: по закону парковка обязательно должна быть, причём в соотношении 0,25 кв.м под каждую квартиру плюс 0,10 так называемый «гостевой процент». Строительство должно вестись параллельно с домом. При таких параметрах все 63 обещанных машиноместа СМУ №2 должно абсолютно бесплатно предоставить будущим новосёлам. Конечно, их можно включить в стоимость квадратного метра, но тогда квартиры станут просто золотыми. Не забудем и ещё один аспект: эти парковки кто-то и за чей-то счёт должен впоследствии обслуживать. А если не продашь – возникает налог на землю и имущество. Вопросы-вопросы…

Когда коэффициент алчности превосходит параметры ликвидности, игрок рискует потерять все фигуры на шахматной доске.

Проигрышная фигура

Немного вернёмся к началу нашего повествования. Как уже неоднократно рассказывал ОрелТаймс, задолго до появления в Орле СМУ №2 проект КРТ Наугорки существовал. Он был разработан крупным орловским застройщиком. В нём максимально возможная расчётная высотность домов составляла 9 этажей на 2-3 подъезда. Иначе на небольшом участке Наугорского шоссе просто невозможно разместить парковочные места [вполне традиционные] без нарушения закона.

Но Чапкин, как мы уже выяснили, пошёл конём и анонсировал 10-этажную застройку в 4-подъездных домах, проще говоря, банальный съём с земли для получения прибыли. Вопрос с размещением машин СМУ №2 решило посредством строительства надземных многоуровневых парковок. Оставляя за скобками эстетические параметры такого хода, Чапкин сильно ошибся фигурой.

Строительство таких парковок оценивается примерно в 50 млн рублей. Под систему ЭСКРОУ-счетов в этой части проекта СМУ №2 не попадает. И у Чапкина всего два варианта хода: строить паркинги за свой счёт, либо брать коммерческий кредит под 20-23% годовых. И ход сделать придётся, ибо по закону другого варианта просто не существует.

Расстановка фигур

Итак, на данный момент расстановка фигур в фишеровской партии по КРТ Наугорского шоссе выглядит так: градостроительного плана, необходимого для старта инфраструктурных работ, у Чапкина нет. Федеральные миллионы зависли на долгие два года. Перейти к межеванию и объединению земель СМУ №2 не может из-за спорных объектов. Если данный вопрос разрешится, проектно-сметную документацию Чапкину придётся разрабатывать не только под будущий дом, но и под наземные многоуровневые парковки, ведь это объекты капитального строительства. При прочих равных успешных комбинациях, на это уйдёт 3-4 месяца и порядка 80 млн рублей. Добавим к этому ещё около 600 млн рублей непосредственно на возведение объектов. Эти живые деньги Чапкину придётся где–то искать.

Предположим, что все фигуры на шахматной доске выстроились в успешную комбинацию, и на Наугорке всё-таки появляется первый 10-этажный дом и открытая 3-уровневая наземная парковка. Убытки СМУ №2 по самым скромным подсчётам будут составлять порядка 100 млн рублей. И эти минусовые деньги в случае, если микропредприятие Чапкина вообще не объявит себя банкротом, плавно перетекут на следующие объекты. А это те самые 3 проблемных участка, которые требуют ещё больше денег. Возникает вопрос от оппонента: кто будет строить ещё 5-10 лет себе в убыток? Филантроп, гений? Или в случае, когда фишеровская партия зависла под угрозой мата, настало время мухлевать?!

ОрелТаймс попытался получить комментарий по ситуации у руководителя ООО «СМУ №2» Виталия Чапикна. Ответ был кратким и «содержательным»: «Всё там отлично! Процесс запущен и идёт! Вы и без моих комментариев постоянно что-то пишите. Жму Вам руку, удачи, мне некогда. Пишите».

Читайте по теме:

Подписывайтесь на ОрелТаймс в Google News, Яндекс.Новости и на наш канал в Дзен, следите за главными новостями Орла и Орловской области в telegram-канале Орёлтаймс. Больше интересного контента в Одноклассниках и ВКонтакте.

Новости СМИ2

Аналитика