Почему в Орле обязательно подорожают квартиры

По всей стране растут цены на жильё. Но в каждом регионе – свои причины и свои индексы. О неминуемом подорожании жилья и проблемах строительства на Орловщине мы побеседовали с одним из старейших местных застройщиков – гендиректором ЖИЛСТРОЙ-Инвест Анатолием Петровым.

Цены не удержать

– Анатолий Николаевич, что происходит?

– Со второго полугодия 2020-го цены на жильё полезли вверх. Глава Центробанка г-жа Набиуллина шумит: надо срочно поднимать процентную ставку ипотечных кредитов, а то, дескать, надуем мыльный пузырь, который не сегодня-завтра лопнет. То есть она связывает рост цен на жильё исключительно с подешевевшей ипотекой. Но это не так! Есть более важные факторы, влияющие на цену квадратного метра.

Прежде всего, подорожали все компоненты строительства – на 10-20%. Это и товарный бетон (а мы, к примеру, строим монолитные дома, куда он идёт в большом количестве), и электроника, и изделия из чёрного металла – арматура, профили. В свою очередь, всё это подорожало тоже не из-за низкой ставки ипотеки. Никто не отменял влияние инфляции – официально она зарегистрирована на уровне 4%, ослабления курса рубля – а импортных частей в оборудовании, устанавливаемом в многоквартирных домах, больше чем достаточно – и в лифтовом оборудовании, и в электро-техническом. Свою отрицательную роль сыграла и пандемия коронавируса.

Можно посчитать, во что всё это выливается. Простой пример. Мы завершаем строительство 17-этажного дома в пер. Рижском в Орле – сдача в феврале. При начале строительства я зарезервировал 10 млн рублей, что называется, на всякий случай. Так вот все они были съедены стоимостью материальных ресурсов ещё три-четыре месяца назад. Особенно металлопроката. И мне даже боязно думать, какая сложится себестоимость на этом доме. По сегодняшней ситуации цену квадратного метра придется поднимать, минимум, на 2 тыс. рублей.

И поскольку пока не предвидится ничего позитивного на этом рынке, думаю, что цены на жильё продолжат свой рост.

 Защита дольщиков обходится недёшево

 – В прошлом году были приняты законы, которые защитили, наконец, дольщиков от недобросовестных застройщиков. Теперь деньги с них берёт банк, а не застройщик; он же даёт таким, как вы, кредиты на строительство. Легко получить кредит? Процент приемлемый?

– Вы затронули больную тему. Во-первых, любой кредит оборачивается увеличением стоимости конечного продукта – в данном случае жилья. Во-вторых, в Орле получить кредит под строительство жилья практически невозможно. Банки требуют от нас показа маржинальности в размере 15-20%. А где её взять? Она в лучшем случае – 5%, а то и 4%, 3%. Это всё, что мы имеем как бизнес. Для получения маржинальности в 20% мы должны поднять цены не на 2 тыс. рублей за квадратный метр, а на 10 тысяч. Предположим, я пойду на это. Но возникнет другая проблема: вы готовы за двушку в Орле заплатить 5-6 млн? Вот то-то и оно…

Мне в прошлом году, к примеру, не удалось взять в банке кредит – нет у меня маржи в 20%, и отличная история нашей компании не помогла. То есть получается, что навстречу пошли всем, кроме застройщика. Людям дали льготную ипотеку, банкам дали возможность получать от нас процент – а он немаленький, между прочим, от 5% до 8%, город от нас имеет по минимальным ценам квартиры на своё обустройство, производитель материалов и оборудования закладывает в свои цены инфляцию и дешевеющий рубль, а застройщик – как хочешь, так и крутись. В этом смысле надо, конечно же, строительной отрасли давать не коммерческие кредиты, но…

К слову, вы заметили, насколько сократился так называемый пул застройщиков? Фактически нас теперь можно пересчитать по пальцам: Орелстрой, Зенит, Инжилком, Холикон-Инвест и мы, ЖИЛСТРОЙ-Инвест. И никто новый не придёт. И грядёт не только подорожание жилья, но и сокращение объёма строительства. Причём значительное. 

Не по карману

– А это ещё почему? У нас и без того объёмы минимальны – со времён Потомского. Разве нет спроса?

– Нет денег. Я только что вам сказал, что орловских застройщиков теперь можно пересчитать по пальцам в буквальном смысле слова. Тогда как 3-4 года назад их было 22! Почему? Потому что сегодня строить могут только те, кто имеет подушку безопасности, деньги. Строить за кредиты очень дорого. Новичок или маленькая организация это не потянут, да им и кредиты-то не дадут. В свою очередь, сокращение общего объёма производства влечёт сокращение объектов строительства. В прошлом году многие из нас не заложили ни одного дома, а это значит, что в этом году ни одного многоквартирного дома мы не введём. Увы. А дефицит способствует росту цены.

– В своё время, когда вводили эскроу-счета, говорили, что этот закон пролоббировали не те, кто заботился о дольщиках, а те, кто стоял за крупным строительным бизнесом в Москве и Санкт-Петербурге. Дескать, благодаря этому небольшие организации в провинциях разорятся, и крупный строительный бизнес придёт в регионы, а местные застройщики у них будут на подряде. Хорошо ли, плохо ли, но так не получилось. Почему?

– Столичный бизнес сюда не придёт! Высокая маржинальность, к которой там привыкли, возможна в Москве, Питере, может быть, в Краснодаре. А кому нужно заморачиваться ради 4% в Орловской области?!

Проблему решать сообща

– Как же тогда на фоне таких проблем решать проблему переселения из ветхого и аварийного жилья?

– Проблема серьёзная. Заниматься ею надо всем вместе, согласованно, принимать ответственные решения и учиться договариваться с федеральным центром о цене вопроса, доводить, доказывать необходимые суммы, которые требуются для исполнения этой программы. В конце прошлого года мы приняли решение принять участие в программе «Ответственный застройщик». Начали искать площадки в городе. Нашли на Широко-Холодной и на Автовокзальной, обе в Заводском районе, где уже давно ничего нет строилось. Построим там 7,8 тыс. кв. метров жилья и отдадим городу 780 кв. метров, причём с отделкой.

И вновь не могу не сказать о проблемах, уже сопутствующих проекту. Пришли на участок строить, но вместо этого вот уже два месяца занимаемся его подготовкой – город недовывез строительный мусор после сноса домов – мы на это уже потратили 680 тыс. руб., не вынесены кабели – ещё потратили больше 400 тысяч,  не снесена старая подстанция и т.д. Я понимаю: у города денег нет. Но лишних денег нет и у застройщика, а главное – это всё ложится в себестоимость будущего МКД и, соответственно, повлияет на цену квадратного метра.

На мой взгляд, тут необходим здоровый баланс интересов. Городу нужно освобождаться от ветхого и аварийного жилья? Нужно! Людям нужно заселяться в цивилизованное жильё – безусловно. Власти нужно сохранить строительный бизнес? Однозначно, ведь за нами в общей сложности стоит порядка 5-6 тысяч семей сотрудников с неплохими зарплатами (в среднем- 40 тыс.) и прозрачным налогообложением. Ну так значит, надо искать пути уменьшения наших затрат. Региональная власть не может повлиять на курс рубля или стоимость стройматериалов. Но решить вопросы адекватной стоимости подключений к воде, канализации, электроэнергии ей по силам. К слову, с газовиками у нас нет никаких проблем – люди относятся с пониманием того, что фактически мы оказались социально-ориентированным бизнесом. Но аппетиты Водоканала и энергетиков только растут. И здесь, на мой взгляд, как раз нужна воля нашей власти. 

– А что, это всё прям дорого-дорого?

– В себестоимости затрат – порядка 10%. Это очень много. 

Орёл будущего

– А вы представляете Орёл будущего? Лет через 15-20, например?

– Нет. К сожалению. Потому как какой-либо общей программы развития городской среды у нас просто нет. А хотелось бы. Но я надеюсь, что программа «Ответственный застройщик» – первый шаг на пути к этому, ведь она предполагает строительство не одного дома на месте снесённого аварийного, а как правило, квартальную застройку. То есть начало положено. Но если бы мы все – и застройщики, и те, кто ждёт своего переселения, просто горожане знали, каким город должен быть в принципе – где какие дома, где – парки и скверы, где – детсад и библиотеки – каждый уложенный в стену кирпич стал бы шагом к этому светлому образу будущего Орла. Надеюсь, когда-нибудь такая программа появится. Ну а пока готовимся жить по средствам и по возможностям. А они, увы, невелики.

Тем временем

Замглавы Правительства Марат Хуснуллин отметил, что на рост цен на жилье в большей степени повлияли следующие факторы:

• реальная инфляция на уровне 4%; 
• перевод отрасли на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов;
• ослабление курса рубля в 2020 году; 
• пандемия коронавируса.

Подписывайтесь на ОрелТаймс в Google News, Яндекс.Новости и на наш канал в Дзен, следите за главными новостями Орла и Орловской области в telegram-канале Орёлтаймс. Больше интересного контента в Одноклассниках и ВКонтакте.