Социальные новости

Чапкин пообещал депутатам расселить жителей аварийных двухэтажек на Наугорке в Орле к концу 2024 года

Накануне на расширенном заседании комитета по градостроительной деятельности и транспорту Орловского облсовета рассмотрели вопрос комплексного развития территории (КРТ) на Наугорском шоссе в Орле. На этот пилотный для региона проект Москва ещё в 2021 году выделила 179 млн рублей инфраструктурного кредита.  

Заметим, Орловская область далеко не единственный регион в России, где реализуется механизм КРТ с федеральным участием. Однако наш регион рискует стать первым, где спустя два года после выделения финансирования и почти год после заключения муниципального контракта с микропредприятием ООО «СМУ №2» Виталия Чапкина нет не то что проекта комплексной застройки, но даже разрешения на строительство. 

Удержать нить

Как это часто бывает в Орловской области, ответ на вопрос: «Кто это допустил?» приходится искать пост-фактум. Достаточно вспомнить юбилейные объекты, капремонт Дружбы и Красного моста. Клубочки, ниточки, хитросплетения и целая вереница непоследовательных и запутанных действий, как правило, превращает вполне конкретный вопрос в риторический. Нить теряется, и за хвост её уже не поймать. Изначально данный материал виделся нам как пересказ итогов заседания. А потом мы решили просто остановиться на фактах. И вот почему: ОрелТаймс следит за этапами реализации КРТ Наугорского шоссе ещё с момента объявления первых торгов по поиску застройщика. И, быть может, наши «хроники» станут хорошим подспорьем в восстановлении исторической справедливости и «распутывании узлов». 

Клубок из фактов и обещаний

Что выяснилось на комитете, и что мы имеем спустя почти год после заключения муниципального контракта на застройку КРТ Наугорского шоссе по состоянию на 15 мая 2023 года?

  • На обзор депутатам была предложена чёрно-белая схема КРТ, которую председатель комитета Виталий Рыбаков назвал технической зарисовкой. Из очевидного: на Наугорке появятся пять монолитных 10-этажных домов (с общим количеством квартир — 820 шт, площадью 36,8 тыс. кв.м., на 1 этапе будет введено 7450 кв.м жилья), 3 многоуровневые парковки, детский сад и небольшой парк на входе в микрорайон. 
  • Ни застройщик, ни и.о. главного архитектора Орловской области Вячеслав Миронов не смогли представить общественности и депутатам нормальный пространственный 3D-проект КРТ. Его попросту нет. Вообще нет. Не то что утверждённого и прошедшего госэкспертизу, а даже просто нарисованного. 
  • Нет у ООО «СМУ №2» ни подписанного с мэрией договора аренды на землю, ни разрешения на строительство, ни схемы межевания.
  • По заверениям Чапкина, проведены геологические, геодезические и экологические изыскания. Но ответить на вопрос об их результатах застройщик не смог. 
  • Выбрана территория под строительство первого 10-этажного дома. Но на неё нет договора аренды, поскольку она обременена правом собственности третьими лицами (речь идёт о 3-х гаражах).
  • Чапкин взял на себя повышенные обязательства и публично пообещал переселить жителей аварийных двухэтажек не в 2025 году, как это предусмотрено условиями контракта, а к концу 2024 года.
  • «Разработан котлован» на строительство первого дома, для чего были демонтированы ранее расселённые муниципалитетом два ветхих дома. Ведётся процедура заключения договора с мэрией по выплате понесённых на это ООО «СМУ №2» затрат.
  • Вынесены существующие коммуникации, получены технические условия (ТУ) и обеспечено временное электроснабжение стройплощадки; получены ТУ на подключение первого МКД.
  • В 2022 году из 179 млн федеральных рублей освоено 38 млн рублей посредством заключения контракта с ООО «Орелоблэнерго».
  • 5 мая 2022 года мэрией Орла заключён контракт с ООО «Проект плюс» на проектирование систем водоотведения, газоснабжения, канализации. Он должен быть представлен в декабре 2023 года.Коммуникации будут подведены прямо до границы участка застройки. До конца текущего года из 179 млн рублей инфраструктурного кредита на данные цели предстоит освоить ещё 59 млн рублей. Оставшиеся федеральные «миллионы» перетекут на 2024 год. 
  • Всего расселить предстоит свыше 2 тыс. кв.м аварийного жилья на Наугорке. делать это будет застройщик и муниципалитет
  • Объём инвестиций составит свыше 1,6 млрд рублей. Расчётная стоимость квадратного метра в первой 10-этажке, по словам Чапкина, составляет 77 тыс. рублей; стоимость типовой двушки примерно в 65 кв.м. — около 5 млн рублей.

А теперь нюансы – ведь, как известно, дьявол кроется в мелочах. 

Так что же это такое – комплексная застройка? Как будет выглядеть новый жилой квартал? Появится ли скверы, школа, социальные объекты? Не нарушат ли наземные многоуровневые парковки и пять многоэтажек, предложенных Чапкиным, общую архитектуру города и вид на расположенный рядом храм. Оставляя далеко за скобками «нелепые вопросы» эстетического облика нового микрорайона, остановимся на экономике проекта. 

Преференции

В истории Орловской области ни один застройщик не получал столь значительные преференции, как Чапкин. Ведь инфраструктура Наугорского шоссе будет полностью построена за счёт средств федерального бюджета. Стоимость аренды земли настолько мала, что даже неловко об этом говорить. Традиционно застройщик, участвуя в подобных проектах, отдаёт в собственность муниципалитета 10% от введённого в эксплуатацию жилья. Но не Чапкин! 

Чистая арифметика: общий расчётный метраж введённого жилья – свыше 36 тыс. кв.м.  Застройщику и муниципалитету нужно расселить всего порядка 2 тыс. кв.м аварийного жилья. Но в какой пропорции? Как выразился сам Чапкин: «60 на 40% или 50 на 50% плюс-минус 100 кв.м роли не играют». 

Ранее мэр Парахин озвучил цифру в 1350 кв.м, опять же, забыв упомянуть, чьи эти метры. Ещё раз допустим, что большую часть возьмёт на себя застройщик, и тогда при условии, что ООО СМУ №2 расселит даже 1350 кв.м, это от 36 тыс. кв. метров введённого жилья составит лишь  3,6% от построенного. 

Это и есть преференции, которые застройщик получил от власти для реализации КРТ Наугорского шоссе. Очень хорошие преференции. На это обратил внимание председатель комитета Виталий Рыбаков.

«Мало кто замечает, что мы говорим не просто а стройке, а о комплексном развитии территорий с полученными, так скажем, преференциями для застройщика. Вот что должно находиться под особым внимание прокуратуры», — обратился к присутствующему на заседании представителю надзорного ведомства Рыбаков. 

Узелок завяжется — узелок развяжется?

Итак, Чапкин пообещал расселить жителей аварийных двухэтажек в новый дом к концу 2024 года. А теперь считаем на пальцах, возможно ли такое на практике или это очередной «гордиев узел» в истории с КРТ Наугорки? 

На прохождение госэкспертизы при лучших раскладах уйдёт от 3-х до 4-х месяцев. Получить ТУ на воду и канализацию Чапкин сможет лишь к концу 2023 года. Без экспертизы и ТУ к застройке приступить невозможно. Дальше, как говорят строители, начнётся «нулевой этап». И вот почему здесь важна геология, о которой спрашивали Чапкина народные избранники. Практика показывает, что на Наугорке из-за залегания глины и подземных пустот  необходимо забивать сваи на глубину не менее 11 метров. Причём не забивать, а вдавливать, чтобы не повредить рядом стоящие дома. Как правило, солидные орловские застройщики закладывают на такую работу минимум год (и это без учёта вышеописанной вероятной сложности геологии участка). Плюс ещё год непосредственно на строительство дома. Таким образом, при лучших раскладах первый дом может быть построен к началу 2026 года. 

Но Чапкин на заседании был бодр, весел и максимально убедителен в своих рассуждениях, обещаниях и обязательствах.

— Вы утверждаете, что сдадите первый дом к концу 2024 года?, — переспросил Рыбаков.

— Да, — вырисовывая пируэты в воздухе, описывал пока что несуществующий в реальности проект КРТ Наугорского шоссе Виталий Чапкин. — Вот тут будет первый 10-этажный дом. На входе маленький парк сделаем. Конечно, придётся ещё остановку отремонтировать. По парковкам вопрос ещё обсуждаем.

Отметим: в марте 2023 года Миронов, цитируя обещания Чапкина, сообщил, что строительство первого дома на Наугорке начнётся весной. Но…

Фальстарт? 

Видимо, чтобы ни у кого не осталось сомнений в успехе мероприятия, ООО «СМУ №2» уже объявило о старте бронирования квартир в первый 10-этажный дом, на который ещё даже не получено разрешение на строительство. Данное обстоятельство, которое у любого человека справедливо бы вызвало когнитивный диссонанс, Чапкин с лёгкостью Остапа назвал информационной кампанией: «Квартиры мы не продаём. Ни рубля ни с кого не взяли. Да, бронируем. Это нормальная практика. Это, так скажем, информационная кампания. Так мы пытаемся выяснить спрос. К тому же для людей, которые там корнями приросли к месту и не хотят переезжать, это отличная возможность ещё на этапе проектировки перегородочки подвинуть в будущих квартирах под свои представления». 

Ловкость воображения и соображения

Наверное, солидный застройщик с опытом работы на рынке, прекрасно осознавая все сложности и технические нюансы КРТ Наугорского шоссе, как минимум, не стал бы раскидываться столько громкими обещаниями. Но у Чапкина, как уже ранее рассказывал ОрелТаймс, опыта нет. Зато у него есть воображение и огромное желание конвертировать его в прибыль. 

— А какой у вас опыт в строительстве? — поинтересовался присутствующий на комитет первый вице-спикер Михаил Вдовин

— У меня как у органа? — уточнил Чапкин.

— Не знаю, какие у вас там органы строят, но опыт-то у вас есть?

— Я вам отвечу так: в рамках федерального законодательства необходимый опыт для реализации проекта у меня есть. А ещё есть наш учредитель [прим. автора – курский бизнесмен Сафонов], который финансирует этот проект. В прошлом году, правда, не в Орле, а в Курске, он ввёл в эксплуатацию почти 32 тыс. кв. м жилья. А что касается проекта КРТ Наугорки, то о нём можно говорить лишь после получения разрешения на строительство. Да и в целом, все мы в первую очередь, говорим о людях! Я точно знаю, что переселю их в новый дом. А вот когда переселением займётся муниципалитет? От этого в нашем проекте много что зависит. Поэтому я предлагаю создать комиссию, в которую обязательно должна войти Жилищная инспекция, — ловко перебросил «стрелку» на чиновников Чапкин, — Я  вообще мог бы сюда не приходить, это было моё личное желание. А вы могли бы и проектор повесить, у меня презентация была, — лихо заключил застройщик, чем фактически послал народных избранников с их вопросами разбираться с ответственными органами, а не с ним.

По итогам заседания комитета Виталий Рыбаков рекомендовал и.о. главного архитектора Вячеславу Миронову представить через месяц пространственный проект КРТ Наугорского шоссе. 

«Клубок» запутался ещё больше. Но ОрелТаймс продолжает держать «хвост нити» в своих руках, чтобы вопрос на ответ: «А кто это допустил?», по итогу не превратился в риторический. 

Читайте по теме:

Подписывайтесь на ОрелТаймс в Google News, Яндекс.Новости и на наш канал в Дзен, следите за главными новостями Орла и Орловской области в telegram-канале Орёлтаймс. Больше интересного контента в Одноклассниках и ВКонтакте.